Giá trị gia tăng trên đất Xu hướng mới của thị trường bất động sản

“Tư duy nhấn vào lượng mét vuông thửa đất có biểu hiện lệch lạc. Trên thế giới, không có khái niệm kinh doanh đất thô không có giá trị đầu tư trên đất. Mọi giá trị đầu tư trên đất như cảnh quan, hạ tầng, tiện ích sống cùng với không gian kết nối, thương mại, dịch vụ mà dự án tạo ra mới được coi là giá trị thực của sản phẩm BĐS. Giá trị đó có thể lên tới 70% giá bán của ngôi nhà. Việc nhiều người sẵn sàng bỏ qua các dự án nội đô, chấp nhận đi xa hơn, trả chi phí cao hơn để sở hữu nhà ngoại ô chính là sự tiến bộ của thị trường BĐS Việt Nam” - GS Đặng Hùng Võ nói về xu thế gần đây của người mua nhà.
Phối cảnh dự án Thành phố thông minh tại Đông Anh (Hà Nội). Ảnh minh họa
Sắp đoạn tuyệt “tư duy mét vuông”

“Vị trí, vị trí và vị trí” - dường như đã không còn là kim chỉ nam của thị trường BĐS. Cơn “sóng thần” của thị trường BĐS Hà Nội vừa diễn ra tận… Hưng Yên với dự án Vinhomes Ocean Park 2 - The Empire, hay trước đó là Ecopark, đã cho thấy sự chuyển dịch cơ bản trong tư duy người mua nhà.

Ngoài lý do khan hiếm nguồn cung, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Đặng Hùng Võ cho rằng, người tiêu dùng Việt đang thay đổi tư duy chọn nhà. Quan điểm giá nhà chính là giá đất đã thống trị hàng thập kỷ đang dần bị thay thế bởi những giá trị thực, chất lượng sống thực đáp ứng nhu cầu của con người sinh sống tại đó.

“Tư duy nhấn vào lượng mét vuông thửa đất có biểu hiện lệch lạc, cần hướng tới các trọng tâm là các tiện ích vượt trội đáp ứng cho cuộc sống ngày càng đa dạng. Trên thế giới không có khái niệm kinh doanh đất thô không có giá trị đầu tư trên đất. Mọi giá trị đầu tư trên đất như cảnh quan, hạ tầng, tiện ích sống cùng với không gian kết nối, thương mại, dịch vụ mà dự án tạo ra mới được coi là giá trị thực của sản phẩm BĐS. Giá trị đó có thể lên tới 70% giá bán của ngôi nhà”, GS Đặng Hùng Võ phân tích.

Vị chuyên gia kỳ cựu dẫn trường hợp của Phú Mỹ Hưng (TPHCM) hơn chục năm trước và Vinhomes Ocean Park 1 (Hà Nội) cách đây 3 năm như một ví dụ điển hình về giá trị gia tăng mà nhà phát triển BĐS nhân lên trên đất. Trước khi các nhà phát triển BĐS tham gia, hầu hết các khu vực này đều kém hấp dẫn, tiềm năng kinh tế thấp. Nhưng bằng trí tuệ và những khoản đầu tư khổng lồ trên đất, chủ đầu tư đã dần biến các khu đất ngoại vi thành nơi đáng sống bậc nhất thành phố, trở thành “hàng hiệu” trên thị trường BĐS, mang lại cảm giác về đẳng cấp sống chủ sở hữu.

“Nếu tự phát triển thì những khu đất ít tiềm năng như vậy phải mất nhiều chục năm, thậm chí không bao giờ có cơ may trở thành đất vàng. Chỉ những nhà phát triển BĐS có tầm nhìn và tiềm lực mạnh mới biết làm cho đất có giá trị lâu dài và bền vững”, GS Võ chỉ rõ.

Chuyên gia kinh tế Nguyễn Minh Phong cũng cho rằng, “tư duy mét vuông” chính là khởi nguồn của những cơn sốt đầu cơ, mua đất không có hoặc chỉ có hạ tầng tối thiểu rồi chờ “thổi giá”, dẫn đến nhiều hệ lụy tiêu cực cho cả những dự án đang tạo ra giá trị thực sự. Bằng “cuộc cách mạng” kiến tạo những dự án phức hợp với các đột phá trong kiến trúc, bảo đảm chất lượng và tiến độ xây dựng, tích hợp các tiện ích hạ tầng đồng bộ, hiện đại, thân thiện với môi trường, thỏa mãn và trân trọng quyền lợi khách hàng, các nhà phát triển BĐS lớn đang dần định nghĩa lại ngôi nhà mà giá trị của nó không chỉ còn dựa trên mét vuông diện tích.

“Đó mới là giá trị thực và bền vững mà không chiêu trò hay phép màu nào có thể “thổi” lên được”, ông Phong nhấn mạnh.

Những “tấm thẻ đen” trong BĐS

Đi sâu giải mã hiện tượng “tranh mua” tại các dự án nhà của Vinhomes, Ecopark… gần đây, TS Nguyễn Minh Phong cho rằng, mấu chốt nằm ở sức hấp dẫn tự thân của dòng BĐS này. Tầng lớp trung lưu và giàu có tại Việt Nam đang gia tăng nhanh chóng. Bước qua giai đoạn ăn ngon, mặc đẹp, nhiều người Việt bắt đầu mong muốn được ăn sạch, mặc sang. Họ có xu hướng tìm kiếm những không gian và trải nghiệm sống cao cấp hơn, không khí trong lành, cân bằng với thiên nhiên, thỏa mãn được nhiều nhu cầu phi vật chất ngày càng cao và đa dạng. Chính vì thế, ngay cả khi các nhà phát triển BĐS uy tín dịch chuyển ra ngoại vi, thậm chí triển khai tại nhiều “tỉnh lẻ”, sức hấp dẫn của các thương hiệu trên không hề giảm sút.

Nhìn nhận về hiện tượng này, GS Đặng Hùng Võ cho rằng, sản phẩm chất lượng chưa hẳn là hàng hiệu nhưng hàng hiệu chắc chắn là hàng chất lượng cao, là kết tinh của trí tuệ cùng quy trình làm ra sản phẩm kỹ càng. Không chỉ tôn vinh chủ nhân sở hữu, thực tế đã chứng minh, các sản phẩm hàng hiệu hầu hết đều gia tăng giá trị theo thời gian.

Theo các chuyên gia, soi chiếu vào thị trường BĐS hiện tại có thể thấy, nếu giai đoạn đầu các nhà phát triển Phú Mỹ Hưng, Ciputra đơn thuần mang đến một mặt bằng mới về chất lượng sống, thì các chủ đầu tư nổi danh sau như Vinhomes hay Ecopark lại tạo ra những sản phẩm mới giúp người sở hữu trải nghiệm sống rất khác biệt và đặc sắc. Đó là “rừng trong phố” hay những “kỳ quan đô thị”, như “Biển hồ giữa Thủ đô” hay “Công viên tạo sóng trong lòng đô thị lớn nhất thế giới”…

Người ta có thể dễ dàng tìm mua những ngôi nhà với kiến trúc cầu kỳ, nội thất đắt tiền, nhưng không dễ mua được cả một không gian sống với những trải nghiệm đặc biệt, không thể sao chép, rất “unique” của những BĐS “hàng hiệu”. Vì thế, sở hữu tấm thẻ cư dân của một dự án BĐS như trên được ví như nắm trong tay “tấm thẻ đen quyền lực” của ngân hàng, khéo léo và tinh tế phản ánh vị thế, đẳng cấp thời thượng của chủ nhân.

“Người giàu sẵn sàng chi trả cả nghìn USD cho một bữa ăn ở nhà hàng Michelin. Họ cũng không tiếc chục nghìn USD cho một chiếc túi xách Hermes. Đó là bởi những giá trị vô hình của hàng hiệu, xứng tầm với vị thế và đẳng cấp của người mua. Nó cũng lý giải vì sao người ở nhà Vinhomes có xu hướng mua từ dự án này đến dự án khác, hoặc rủ gia đình mua cùng, giống như những người chuộng đồ hiệu, bộ sưu tập mới nào cũng phải bằng mọi giá sở hữu một vài sản phẩm”, TS Minh Phong nhận định.

Theo các chuyên gia, những cơn sốt của thị trường BĐS có thể khiến giá nhiều sản phẩm tăng vọt. Nhưng khi đỉnh sóng đi qua, những sản phẩm giá trị ảo nhanh chóng bị bóc trần, trong khi BĐS “hàng hiệu” luôn giữ giá hoặc vẫn tiếp tục tăng. Thậm chí, trong cùng thời điểm, chỉ cách nhau một con đường, các dự án “hàng hiệu” dù giá cao nhưng chưa ra đã cháy hàng, trong khi nhiều dự án kế cận giá thấp vẫn ì ạch mãi không xong.

“Đắt xắt ra miếng. Người có điều kiện đổ xô mua BĐS hàng hiệu không phải là vung tiền, cũng không phải là trông chờ vào những cơn lên đồng của thị trường, mà là do họ nhìn ra những giá trị tự thân sẽ ngày càng gia tăng của những BĐS hướng tới tương lai”, GS Võ nhận định.

Trên thị trường hiện tại, chỉ một vài thương hiệu BĐS được coi là “hàng hiệu”. Nhưng với việc gia tăng tầng lớp trung lưu và giàu có, cũng như xu hướng chọn giá trị thực, trong thập niên tới, chắc chắn sẽ ngày càng nhiều “tấm thẻ đen” trên thị trường BĐS. Và khi đó, những cơn sốt đất ảo hay đầu cơ sẽ dần hạ nhiệt, những giá trị đích thực sẽ càng được khẳng định và lên ngôi.